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　　小區沒網絡、公共場所被占用、墻體隔音差造成噪音污染、房產證拖著不辦……今后市民買房可不必擔心這些煩惱。由住建部和國家工商總局共同起草新修訂的《商品房買賣合同示范文本（預售）》、《商品房買賣合同示范文本（現售）》正式出爐。福建省將于明年1月1日開始實施新合同文本。

　　與舊版本相比，新版購房合同有何不同，最大的亮點有哪些？記者采訪了律師及行業人士。據了解，與舊版合同示范文本對比，新版合同透明的房屋信息和嚴格的出售約定，明確、細化的責任，特別重罰開發商違約行為，能更好地維護購房者的切身利益。

　　基礎設施配套責任細化

　　商品房通水和排水、通電、開通燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網絡等基本生活配套設施，與居民的日常生活息息相關。但舊版的合同對小區應該配套的基礎設施規定不明確。

　　福建三和律師事務所律師吳文都表示，市區的家薌0596小區，交房時向業主增收燃氣管道配套費，引起了業主的不滿，100多位業主通過1年多艱難的維權，才要回燃氣管道配套費。

　　還有的小區甚至還不能通網絡、固話。今年剛搬進江濱雙璽的劉女士，到通信運營商開通網絡的時候，才發現小區網通、移動、電信三家運營商的網絡都沒有進駐該小區，網絡通不了，詳細了解后，劉女士發現該小區在建設過程中的時候，都有安裝網絡電纜，就是開發商要向運營商收取高額的入場費，把建設成本轉嫁給通信運營商，而使通信運營商不進駐該小區。劉女士多次到物業反映，甚至向通信管理部門反饋，至今還沒解決。吳律師表示，這就是舊版合同的弊端，雖然有要求要配套網絡，但業主無法開通，并沒有約定開發商要承擔違約責任。

　　不過新出爐的《商品房買賣合同示范文本》將樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表，明確寫在合同中。今后購買的新房，要加收燃氣管道費、沒有網絡、電視、通固話，包括沒有按合同要求配套建設公共綠地、物業服務用房等公共設施配套，開發商就要擔責，給業主相應賠償。

　　噪音污染開發商要擔責

　　市區延安廣場雅苑6幢第1單元頂層業主周女士曾向本報反映，因被電梯的噪音污染，天天無法入睡。因周女士的房子與該單元的電梯僅一墻之隔，每次電梯在啟動及高速運行時，都會有很強的振動噪音傳到室內，嚴重影響到她和家人的正常生活。開發商雖然對電梯邊上的弱電井做隔音處理，但效果并不好。她多次向物業、開發商反映要求賠償，但開發商給出的建議，將房子退還給開發商或轉讓，卻不承擔建筑設計瑕疵的賠償責任。最后，雙方只能對簿公堂。

　　律師們認為，在這起糾紛中，開發商提出購房者對商品不滿意可以退貨，卻沒有考慮到房價升值帶來的影響。從周女士2010年購買起到2011年，該樓盤的房價每平方米上漲了兩三千，退房業主的損失更多。

　　吳文都表示，根據新版的合同，開發商就應該承擔賠償責任，合同內容新增了室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節能措施的內容，對商品房的空氣質量、隔音效果及節能標準提出明確要求。此外在本條中明確了利息的起算點及利率標準。

　　質量問題導致延期交付

　　開發商擔責

　　龍文區某小區在交房時，小區的道路、綠化都還沒配建完工，開發商為了免除逾期交房的違約責任，在還沒達到交房條件的前提下，通知業主強制交房。

　　吳律師表示，因在舊版的合同中，只規定達不到交房條件，開發商不得交房，但對強制交房并沒有約定開發商要承擔違約責任。而許多購房人也不清楚開發企業瑕疵交付是否應當收房。同時，不少購房者并不知道拒絕交房而導致的延期交付責任應該由誰承擔。

　　新版《商品房買賣合同示范文本》明確了開發企業不滿足商品房相關設施設備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責任由開發企業承擔。新版《商品房買賣合同示范文本》規定，商品房達到交付條件后，房企應當在交付日期屆滿前日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。交付房子時，出賣人應當出示建設工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告，住宅還需提交給業主《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。沒有這些文件及購房事先約定的收房條件，購房者有權拒絕收房。業主在房屋驗收中，如發現質量問題，出賣人應負責修復并承擔相關的費用，等修復合格后再交房。

　　小區公共場所明確所有權

　　小區綠地被私自改造，眾業主卻被蒙在鼓里。今年龍海石碼鎮圓融·錦江明珠小區，開發商沒有征得業主同意，就把規劃中300平方米的綠地改成營業性停車場。業主認為此舉占用了小區公共資源，侵害了小區居民利益。最終物管站責令開發商恢復原狀。但類似的情況仍時有發生。

　　同時，小區配套的公共活動中心等場地產權到底歸誰？大部分業主對此都不清楚。

　　針對這一情況，律師們表示，新版《商品房買賣合同示范文本》對于業主共有部分予以明確，增加了對于小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬的約定條款，可以有效避免產權歸屬約定不清帶來的糾紛與投訴。

　　歸業主共有的小區公共部位及建筑包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。另外，小區內的道路（屬于城鎮公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外）、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業服務用房也屬于全體業主所有。

　　而小區單獨規劃建設的車位、車庫、會所等其他建筑配套設施的所有權，要由房企與買受人（購房者、業主）協商約定。

　　房子質量問題重罰開發商

　　對于開發商逾期交房、逾期辦證、變更設計，遭遇業主退房的情況，新版合同對開發商的賠償的違約金進行了約定。雖然還是由雙方自行約定，但設置了底線，不能低于購房款的同期銀行貸款基準利率。同時，出賣人按照全部房價款的X%向買受人支付違約金。而舊版合同違約金沒有設置底線，雖然還是由雙方自由約定，但事實上只能由開發商決定。因在當前賣方市場前提下，購房者沒有討價還價的余地，一般設定違約金為日付購房款的十萬分之一，即使開發商違約了，違約成本也不高。

　　而對存在商品房質量不合格等情況，給購房者造成經濟損失等嚴重違約情形的，還要承擔相應的懲罰性賠償，除退還購房者已付房款、利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。