嚴冬漸退，房地產市場卻比想象中復雜。春節后，購房者被千人看房、樓盤漲價、土拍升溫刺激到神經。“回暖”聲音不斷，樓市“異動”頻頻。

 

北京的一位購房者也感受到這份躁動氣息。臨近傍晚，她還在房山區一售樓中心看房。均價4萬的限競房，遠在六環郊區。“最近中介總說房價要上漲，所以趕緊來了解一下。”

 

在這位購房者的朋友圈，一位房產中介稱：“請假也出來看房吧，畢竟房價上漲十萬比你賺十萬要容易很多。”該中介還在朋友圈配了一張關于1月70城房價數據的截圖，圖中顯示，1月一線城市新房售價同比上漲3.3%。

 

那幾天，不少房產中介都不約而同轉發這張圖，以此作為樓市回暖、房價上漲的依據。

 

除了北京以外，同為一線城市的上海、廣州、深圳三地樓市，也開始人氣回升。

 

 

在剛剛過去的2月，盡管經歷了春節假期，但是上海二手房成交卻保持平穩。上海中原地產的統計顯示，2月二手房成交9797套，同比增加了36.2%。分析人士指出，從年后的走勢來看，市場恢復的溫度較快的，尤其是二月份春節后的兩周，單周的成交套數基本上要在4000套左右。

 

與此同時，一手房市場也暗流涌動。本周，包括金地2040、安亭瑞仕等3個樓盤即將開盤。整個3月，截至目前預計有13個項目啟動認籌或開盤。其中有一些項目的價格，也出現了松動。

 

在上海中原地產分析師盧文曦表示，農歷新年后開發商推盤速度比較快，那么，在這樣一些一部分的改善、置換的力量帶動下，二手房的交易也比較活躍。此外，今年年初，上海很多地方也是開啟了舊改，這部分的購買力進入市場，對市場來說也是一個支撐力。

 

 

上周末以來，無論是廣州一手市場還是二手市場，人氣都明顯開始升溫，這一方面是由于春節放假導致市場冷清，現在“庫存”購買力正在釋放；另一方面則是一手新貨的增加帶動了買家的看樓熱情。這也在一定程度上對二手市場產生了傳導效應，天氣暖了，樓市的人氣也升溫了。

 

從供應量看，來自世聯行的分析指出，2019年，預計廣州一手住宅新增供應998萬平方米，或比2018年實際供應的1081萬平方米有所下降。供應量增長較大的區域有花都，供應量縮減的區域有番禺、南沙、增城、從化。參考2018年成交的997萬平方米，2019年樓市將表現為供求平衡，其中荔灣、白云、南沙、花都有可能出現“供大于求”的情況。

 

具體到3月，市場的新貨供應明顯開始增多。據中地行的不完全統計，3月廣州全市共有38個項目有動作，3個全新開盤，32個舊盤加推，2個開放樣板間，1個開放營銷中心，合計新增約4013套貨量。業界普遍預測，在人氣漸漸升溫的3月，樓市小陽春值得期待。

 

 

豪宅熱銷、排隊搶房、房貸利率下降……關于深圳樓市逐漸熱絡的消息在最近頻頻傳來，但其中一些消息隨后又被否認。

 

近日開盤的某個項目引發多方關注，先是傳出“連夜排隊”，中介稱有上萬批客戶登記，預計500多套公寓當日可清盤。結果，開盤當天由于現場人太多，警察到場要求停止銷售活動。

 

此前，一份中海深圳宣稱旗下項目要漲價5%的文件在微信朋友圈炸開了鍋。文件顯示，公司旗下項目將從2月4日起全面提升在售價格，在現有售價基礎上上漲5%。不過，記者向中海地產深圳公司求證，相關負責人回應稱此系假消息。

 

盡管相關房企都予以否認，但對于市場頻頻傳出類似的消息，不排除是一種營銷炒作行為，從而再度刺激觀望者入市。

 

此外，值得注意的是，深圳多家銀行下調房貸利率上浮比例，也在一定程度上給市場帶來利好。業內人士認為，房貸利率下調對房地產交易有利好作用，但小范圍浮動適度調整利率并不代表放松信貸，而且政策放松的可能性很小。

 

“春節過后，看房的人的確多了一些。”在羅湖水貝經營中介業務的吳經理表示，“但二手房成交還是要看賣家的心態，是否愿意調低價格。”樂有家研究中心數據也顯示，春節一過，一二手房帶看量確實均有大幅上漲。

 

熱銷個案撩撥市場神經

 

除了滬廣深這些一線城市，部分二三線房地產市場情緒也隱隱活躍。春節后，蘇州土拍市場重回"爭搶模式"，一天成交近百億元人民幣。隨后，無錫、南京、蚌埠等地相繼傳出在售樓盤漲價的消息。

 

 

然而，現實并非這么樂觀，"一葉障目，不見泰山"，或許是更好的注腳。

 

據國家統計局數據，1月樓市表現平穩。新房數據參考意義不大，而一二線城市的二手房價格已全面下行。

 

從過去一個月成交數據看，市場仍是低溫態勢，斷言"回暖"似乎有些為時過早。業內專家表示，部分火爆現象是個別城市的個別樓盤，整體市場依然未走出冷區間，關鍵的時間節點，或許會出現在“五一”之前。

 

深圳8000萬豪宅被秒光，其實并不影響樓市，豪宅與全國樓市整體情況關系不大；而南京千人看房團只是一平臺組織的例行商業活動，已經持續七年。

 

一位上市房企高管稱，最近一些項目確實有回暖跡象，來訪認購額均有改善，但只是個別城市的個別項目，并不具有普遍意義。

 

在合碩機構首席分析師郭毅看來，從去年到今年，一系列貨幣信貸政策和調控政策使整個購房預期發生轉變。此外，一些城市房價小幅度下調，觸發了購房者的抄底心態。

 

更值得注意的是，頭部房企的行動指向了另一個反向。日前，恒大宣布全國住宅均可9折出售，碧桂園開啟大規模人員調整，有部門已確定裁員50%。而萬科郁亮在內部郵件中表示不要再寄望于"觸底反彈"，要做好長期準備。

 

同時，從他們的銷售數據來看，房企三強的開年銷售節奏都在放緩。碧桂園，前2個月權益合同銷售額約748.8億元，以市場較為普遍的權益占比反推，很難超過去年的全口徑銷售1238.4億元。恒大地產，今年前2個月合同銷售金額647億元，同比下降42.5%；累計合同銷售面積590.1萬平，同比下降46.85%。萬科，前2個月合同銷售金額920.7億元，合同銷售面積564.4萬平方米，同比分別下降11.11%和17.55%。

 

 

與蠢蠢欲動的樓市情緒相比，實際交易數據才更能反映真實情況。而從銷售數據和土地成交來看，整體市場難言徹底“回暖”。

 

過去一個月，銷售下滑趨勢仍未扭轉。根據克而瑞和億翰公布的2019年1~2月銷售業績排行榜數據，百強房企銷售情況不佳，同比下滑幅度較大，尤其是龍頭房企1~10強下滑幅度最大，達到21.4%。

 

而土地市場上，雖然2月份相比上月有更多暖意，溢價率及流拍率等都表現出向好的趨勢，但成交規模則同比下降四成。據CRIC監測數據，2月全國300城經營性土地共成交1079幅，不足上月一半，比去年同期減少四成多；成交建筑面積總計為6995萬平方米，同比下降43%。

 

對于個別“回暖”跡象與整體銷售數據之差，克而瑞研究認為，2月份全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年降幅達28%；節后市場回暖僅限于部分城市、部分項目，持續時間周期存疑，并非市場全面轉暖的信號。未來，預計一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

 

海通證券研究報告同樣指出，2月數據下行幅度較大與當期推盤收縮和上年基數較大有關，同時也受到需求萎靡影響。預期全年TOP100銷售同比最差增速應該在一季度，而二季度伴隨銷售下行和正常推盤，銷售同比增速有望觸底回升。