2022年1-9月漳州樓市：市區保持領跑 漳浦獨居第二梯隊

2022年又一次走過了3/4的征程，在政策春風、板塊項目更迭中，漳州樓市經歷了一輪重塑。自3月開始，漳州樓市政策利好不斷，從公積金到購房補貼，再到利率大春風頻吹，漳州樓市迎來“降首付+給補貼+調認定+降利率”的四大組合政策局面。

在多重政策利好刺激下，市場提振作用并不明顯。前三季度大漳州商品住宅共成交221.81萬㎡，僅完成2021年成交量5成。其中，前三季度漳州市區商品住宅共成交59.36萬㎡，同比下跌50.8%，市區熱度依然領跑，但漳州整體成交量仍現明顯下行。

從前三季度漳州主要城市成交情況來看，僅漳州市區呈梯級上升態勢，保持領跑地位。其次是漳浦，成交體量有直追市區之勢，獨居第二梯隊。其余城市除龍�，F持續下行外，均呈二季度高，一三季度低的“∧”形走勢。

漳州市區：市區樓市在2021年經歷了一波加速去庫存，加之供應縮量，2021年市區樓市整體呈供不應求態勢，2022年一季度延續庫存銳減局面，但成交量保持低位運行；6、7月，市場迎來建發養云、建發映月、建發和璽、國貿瓏上等新盤集中入市，第三季度成交量實現量價高漲態勢，但供求關系也隨之逆轉，庫存拉高，去化壓力驟然上升。

漳浦：前三季度起伏微弱，市場保持平淡態勢，無新盤入市，整體以去庫存為主。建發璽院、建發鹿溪映月連續3季度蟬聯冠亞軍，品潤濱江美域、弘潤翰林府、泉舜府前上著表現也較為突出，有奮力追趕之勢。

漳州港：近年來，漳州港樓市利好有限，商品房走量艱難，市場長期筑底。今年上半年，因為廈門將參與漳州港開發運營等小道消息影響，招商卡達凱斯、陽光城麗景灣等景觀資源優質項目收獲一波走量。但從第三季度的成交情況來看，市場持續動力不足，成交量現明顯下滑，回歸低位。

龍海：2022年前三季度，漳州主要城市中龍海可以說是一個特別的存在，一季度在蘭溪灣歷史房源集中備案下成交量走高，隨后市場供求持續兩淡，二、三季度成交量持續下滑，與其他城市二季度出現波峰的情況截然不同。

角美：前三季度呈現典型的“∧”形走勢，商品住宅共成交21.39萬㎡，同比下跌44.0%。市場主力走量項目是建發和悅，前三季度項目共備案5.96萬㎡，單盤占比全市成交量的近3成。其次是保利時光印象，共備案2.27萬㎡，單盤占比超1成。市場整體動力不足，走量困難。

核心區域地塊增量 市場迎來重塑生機

從今年市區商住地（剔除安置房）拍賣情況來看，中心城區共出讓5幅宅地，均被廈門國企、廈門國企與漳州國企聯合體競獲，地塊最低成交樓面價為6828元/㎡，最高樓板價達12348元/㎡，最高溢價率為34.3%，也是今年土拍市場和新房市場的一縷暖風。

除圓山新城和城西板塊商住地有平淡競拍外，城東板塊、靖城園區均以本土企業底價拿地為主，中心城區以外板塊成交樓板價在1518-5019元/㎡之間，地塊資質和生活居住配套差別大，大部分地塊地段偏僻，生活配套匱乏，未來走量難度較大。

新房市場，6、7月多個中心城區地塊項目相繼開盤入市，改善盤嚴重缺乏的市區樓市如久旱迎甘露，迎來久違的熱銷場面，核心區域多個改善盤入市為市場注入新生機。

值得注意的是，今年前三季度漳州市區共有建發養云、建發映月、建發和璽、國貿瓏上、城投丹霞云邸及勵歐玖頌西湖等6個新盤公開入市，6個項目均在薌城區，使得第三季度薌城區量價節節攀升，成為市區量價上行的主力軍，其它兩區樓市則表現為供求兩淡，以常規去庫存為主。

2021年1-9月漳州樓市：與廈門相生相殺 廈門客戶溢漳

2021年已經走過3/4征程，大漳州樓市也走過了一段跌宕起伏的路程。

漳州主要城市樓市均經歷了倒“V”歷程，前三季度大漳州商品住宅共成交339.28萬㎡，已完成2020年年成交量的95%。其中，前三季度漳州市區商品住宅共成交121.34萬㎡，超越近4年市區年度成交量最高值，市區熱度領跑明顯，但從大環境來看，第四季度市區樓市下行壓力加大，增幅將明顯收窄。

從近6年成交量來看，漳州市區及環廈的角美、漳州港（以下簡稱漳州主要城市）與廈門樓市冷熱同頻較高，廈門樓市平淡期，漳州主要城市也處下行期；廈門樓市熱度回歸，漳州主要城市樓市也進入回升期。

不過，樓市一旦下行，廈門樓市回溫速度會快于漳州主要城市，本輪嚴控至今，漳州除個別主要城市外，大部分仍處冰凍期，實難爬坡，大漳州樓市仍處下滑態勢。

從今年1-9月月度成交情況來看，廈門樓市處倒“V”期時，漳州主要城市正好處正“V”期，受廈門限購及房價高企影響，一部分客戶外溢到環廈漳州城市置業。相對而言，近廈的角美與廈門樓市冷熱同頻更高，兩地樓市營銷互動更多。不過，同樣是環廈的長泰、漳州港前期吸附值透支，當前規劃發展實現度未達客戶心理預期，目前仍處橫盤狀態。

回顧2021年前三季度漳州樓市，隨著福州、廈門公布集中供地通知，漳州市區土地市場熱度明顯上漲，市區宅地采用6種不同方式拍賣，依然迎來多家房企爭搶。

當前，漳州樓市整體發展熱度不均，市區熱度有所回歸，外來房企不斷增多，競爭激烈，但熱度持續動力不強；成交量第二梯度則是角美、漳浦，一個具有承接廈門外溢客戶能力，一個主力承接本土客戶，其余縣市持續低位運行，而本土房企多被擠下沉至縣市固營。整體來看，漳州樓市黃金時代已過，房企需要更多內力搶奪白銀的時代正在蔓延。