“上半年房貸利率一直漲，完全沒有動(dòng)力去看房啊，不過現(xiàn)在得去看看了。”

　　這個(gè)國(guó)慶節(jié)，早就計(jì)劃在廣州安家落戶的李奇（化名）一直奔波在看房的路上，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介向他透露，“國(guó)家釋放了信號(hào)，接下來利率要降，可以提前準(zhǔn)備”。

　　李奇口中的“信號(hào)”，正是以央行為代表的監(jiān)管層，在9月底連續(xù)兩次表態(tài)，要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

　　在一部分人看來，隨著上述“信號(hào)”的釋放，包括房貸政策在內(nèi)的樓市金融政策將迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但多位業(yè)內(nèi)人士明確表示，房住不炒是底線，是要長(zhǎng)期堅(jiān)持的調(diào)控目標(biāo)，在這一基調(diào)下，樓市金融政策不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向，但會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　那么，應(yīng)該如何優(yōu)化？其中很大一部分內(nèi)容便是要不斷滿足像李奇一樣的剛需群體的購房需求，這就要求銀行金融機(jī)構(gòu)要適度強(qiáng)化對(duì)住房“剛需族”的信貸支持。

　　下半年房貸放款將提速

　　自去年末央行推出房貸集中度管理制度后，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策持續(xù)加碼，各地房貸利率不斷走高，放款周期也屢創(chuàng)新高。一方面，這有效抑制了投機(jī)炒房、穩(wěn)定了樓市預(yù)期；另一方面，也確實(shí)誤傷了不少住房“剛需族”，但這顯然不是監(jiān)管層的目的。

　　“無論新房，還是二手房，貸款一律收緊，有些銀行甚至對(duì)二手房也停貸，導(dǎo)致“賣一買一”的改善型需求釋放受阻，樓市交易量快速下行，二手房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)可能明顯或大幅波動(dòng)。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這樣的金融政策顯然違背了防止“誤傷”剛需群體的要求，也違背了防止樓市政策“一刀切”的基本要求，可能造成市場(chǎng)明顯下行，不利于“三穩(wěn)”。

　　9月27日，央行召開三季度例會(huì)時(shí)罕見地提到關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的內(nèi)容，“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”；僅僅過了兩天，9月29日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)指出，“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。”

　　監(jiān)管層三天內(nèi)兩次表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)為之一振，不少人歡呼樓市金融政策即將迎來大轉(zhuǎn)折，甚至有人開始炒作“樓市松綁論”。

　　事實(shí)上，9月29日召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上，監(jiān)管層就再次重申了房住不炒的定位，要求“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

　　不過，在監(jiān)管層連續(xù)提出要“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”后，住房“剛需族”可以期待之后房貸市場(chǎng)的變化。

　　多位中介人士透露，他們得到了確切的消息，下半年房貸放款速度會(huì)加快。

　　房貸政策最緊時(shí)期已過

　　早在2019年12月，央行行長(zhǎng)易綱就指出，要按照因城施策原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀審慎管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測(cè)，綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

　　“這有助于我們理解‘三道紅線’‘貸款集中度管理’等政策。”李宇嘉認(rèn)為，這些房地產(chǎn)金融調(diào)控并不等于收緊地產(chǎn)金融，而是追求動(dòng)態(tài)平穩(wěn)，“在土地市場(chǎng)、杠桿等過快上行時(shí)政策會(huì)收緊，回落和優(yōu)化時(shí)政策也會(huì)改善。”

　　顯然，當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)金融監(jiān)管已不具備進(jìn)一步收緊的調(diào)節(jié)空間。監(jiān)管層近期的表態(tài)也表明，監(jiān)管政策正在尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。

　　正如《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》評(píng)論文章所言，“對(duì)于剛需群體的真實(shí)買房需求，調(diào)控政策還要更加‘友好’，渠道應(yīng)進(jìn)一步拓寬”，要“對(duì)調(diào)控政策在不同群體中可能造成的影響作出更充分更精準(zhǔn)的預(yù)判，盡最大能力防止‘誤傷’剛需群體”。

　　基于此，李宇嘉判斷，房貸政策最緊時(shí)期已過，接下來是優(yōu)化，避免超調(diào)。“央行提出‘維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益’，意味著對(duì)首套房購置、‘賣一買一’改善型需求，未來的信貸投放會(huì)增加，并縮短放貸周期，利率再上升的概率不大了。”

　　不過，我愛我家控股研究院院長(zhǎng)蔡宗翰表示，接下來仍會(huì)按照因城施策、因行施策的原則進(jìn)行個(gè)例化的微調(diào)整，“后續(xù)會(huì)保障市場(chǎng)秩序?yàn)橹鳎瑪D出市場(chǎng)適格性偏低或是不合格的消費(fèi)者，針對(duì)剛需群體出臺(tái)合理的房地產(chǎn)信貸政策，或許會(huì)有專項(xiàng)的補(bǔ)充。”

　　(據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)