最近幾天，很多人的朋友圈都被青島某樓盤“公攤面積率從購房時承諾的31%變成了交房時的46%”刷屏了。這等于是開發商在之前31%公攤率的基礎上又“偷走了”15%的公攤面積。這意味著一套100平米的房子，按照之前公布的公攤率，套內面積是69平，現在套內面積只有可憐的54平，足足少了15平。

大家之所以非常關注這件事，是因為很多人在購房時都被開發商同樣的套路坑害過，對此產生了強烈的共鳴。我們也注意到，有不少網友借機呼吁“全面取消公攤面積”，其中有一位網友的留言說出了很多人的心聲：我們寧肯房價在實際面積的公開價格中上漲，也不希望看到購房者們身處不清不楚的消費暗區，任由開發商宰割。

“公攤面積”害人不淺，早已是人盡皆知的事實。知名主持人老梁曾經怒斥公攤面積是一項“勞民傷財，不該存在”的制度。他甚至直言揭露道，“公攤面積背后有三大貓膩”：其一、中國尚無法律對公攤面積加以約束，也就是說，公攤面積沒有統一的標準，也沒有設置上限。這就給了開發商借公攤面積牟利的機會——測繪機構是開發商等方面委托的，也就意味著開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這么高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬方的項目，就會多出很多利潤；

其二、業主的公攤面積被拿去牟利。根據2000年開始實施的《房產測量規范》，我們所熟知的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室、物業用房等，全部都是公攤面積。這就產生了一個問題，一些被算作公攤的物業用房、保安值班室，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中沒有人這么做；

其三、重復公攤、重復收錢。比如有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復公攤。開發商和物業把業主的公攤面積做成車位再次出售出租，相當于是二次在業主身上牟利。

此外，購房者還不得不繳納公攤面積對應的購房稅款、維修基金，以及未來每年的物業費、取暖費。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。

今年年初，獨立經濟學家馬光遠也坦言，公攤面積早就應該取消了。公攤里的貓膩和腐敗太大了，水太深了。公攤面積的多少基本是開發商說了算，一套房子隨便多報幾平米，一個幾十萬方的住宅小區，那就能多出來千萬元甚至上億的利潤。這可比辛辛苦苦賣房子來錢快。

事實上，近兩年來央媒也多次痛斥公攤面積“害人不淺”。2018年7月份，央媒新華社發表標題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的文章痛斥道，“近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數，有的樓盤公攤系數竟然超過52%，這讓購房者很受傷，公攤面積真是害人不淺。”文章更指出，公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質上已經侵占百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。為了切實保護百姓權益，相關職能部門應該整治公攤面積亂象。言外之意，取消公攤面積迫在眉睫；

2018年8月份，央媒中國經濟網也發表了《公攤面積“坑”有多深？揭秘背后的貓膩》文章，重點抨擊了公攤面積背后的標準不統一、重復計算、重復收錢、開發商借公攤面積之名非法斂財等情況。文章明確表示，買100平米的房子，實際可使用面積只有70平，老百姓的錢花得不明不白，而且還沒有統一的標準來約束開發商的種種違規行為。民眾對公攤面積早已深惡痛絕，確實到了應該考慮取消公攤面積的時候了。

此外，我們也注意到，2019年2月18日住建部在《住宅項目規范（征求意見稿）》中有一條16字的新規定：住宅建筑應以套內使用面積進行交易。很多人看到這條規定后，就開始惡意解讀，從去年起，就有很多媒體發布消息指出，“明年起，公攤面積將全面取消”。不僅如此，最近一段時間，我們還發現，很多個人媒體，信誓旦旦表示，明年（2022年）公攤面積取消后，已購房者還將獲得一筆可觀的補償。

事實真的如此嗎，明年起公攤面積真的會取消嗎？答案非常清楚：明年公攤面積不會取消。首先，截止到目前，官方層面從未發表過有關“取消公攤面積”的文件文字。很多媒體基于住建部《住宅項目規范》中的“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的規定，分析得出“國家要全面取消公攤面積”的結論是站不住腳的。因為這條新規并沒有正式實施，它只是一個“征求意見稿”，所以不能作為取消公攤面積的國家法律法規依據；

其次，實際上，在2019年2月24日，央視新聞客戶端就發表了標題為《公攤面積取消？這事不簡單》的文章明確給出了答案：“公攤面積”全面取消，這是錯誤解讀。文章指出，公攤面積害人不淺雖然是事實，民眾反感公攤面積的情緒濃厚也是事實，但是從物理上來說，全面取消公攤面積不切實際，因為一個小區的入戶大堂、過道、電梯井等這些“公共空間”都需要有分攤。

事實上，每當人們討論取消公攤面積的時候，總有一部分人站出來反對。在我們看來，反對取消公攤面積的無非是三類人：開發商、物業公司、暖氣公司。開發商方面：通常會以“取消公攤面積房價上漲”、“房屋品質會降低”為理由反對。

但聰明人其實都看得出來這兩個理由都是不成立的：一方面壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，并不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力；另一方面，在市場經濟中，開發商如果膽敢用壓縮公攤面積占購房者便宜，那么這個開發商一定會被購房者所拋棄，他建造的產品也不可能賣得出去；

物業公司方面：借著公攤面積，物業每年可以多收上百萬的物業費。要知道，這些所謂的“公攤面積對應的物業費”其實購房者都是不需要繳納的，因為室內部分已經交過費了，但同樣沒有享受到物業對等的服務；

暖氣公司方面：暖氣費也按照建筑面積（包含公攤面積）收取，其實是最不科學、最不應該的。過道、垃圾場、變電室、設備間、公共門廳、分隔墻等等這些地方明明沒有暖氣管，但業主依然要交錢，這分明就是在欺負業主“人傻錢多”。但現實中大家明明都知道這個規定不合理，但鮮有人站出來反對，根本原因是不敢不交——不交的后果可能就是斷暖氣。

不過，縱使開發商、物業、暖氣公司等有一萬個反對“取消公攤面積”的理由，但都不妨礙公攤面積未來會全面取消的事實。說得直白點，即使明年公攤面積不取消，也可能在5年后、10年后迎來公攤面積的全面取消。

理由有三個：其一、中國是目前全世界唯一一個仍然在實行公攤面積制度的國家；其二、央媒新華社早就明確表態“公攤面積雖然長期存在，不意味著這種做法合理”，言外之意，取消公攤面積是大勢所趨；其三、天怒人怨的公攤面積已經引來了國家層面的重視，住建部在征求意見稿中考慮將以“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，說明國家層面已經在考慮出臺新規整改這一弊端的準備了。

很多人可能不知道，其實取消公攤面積我們完全有先例可借鑒——早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中明確規定，商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不僅如此，條例還明確了開發商“不照做”的后果：會被處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

此外，在中原地產首席分析師張大偉看來，隨著開放式小區越來越多，政府在公共區域建設中的作用將越來越大，開發商取消公攤面積收費是趨勢。而且從全球范圍來看，“套內面積計價”都是一個更科學、更主流的計價方式。

圖片

明年公攤面積雖然不可能全面取消，但是我們也看到，從去年起部分城市就開始出臺新規封堵“可能由公攤面積而產生的”漏洞了。

以北京為例，在今年研究起草的“進一步規范新建商品住房銷售行為的通知”文件中，不僅明確了合同中必須同時標注建筑面積和套內建筑面積，更進一步明確樣板間必須要保留至收房后三個月。毫無疑問，在這兩條新規下，開發商還妄想依靠公攤面積撈油水，已經不可能了。因為購房者可以通過保留三個月的樣板房來找開發商“算賬”。

最后，既然“明年起取消公攤面積”的說法不成立，那么討論“開發商會不會向已購房者補償”也就失去了意義，因為前提條件都不存在。

退一萬步來說，即便明年公攤面積真的會取消，我們也不認為開發商會對已購房者進行補償，國家更不可能出臺政策強迫開發商對已購房者補償。原因很簡單，在我國，法從來不溯及既往。以香港為例，2012年宣布取消公攤面積時，并未對任何已購房者進行任何形式的補償。

所以，不管是否取消公攤面積，都不可能對已購房者進行經濟補償。到此，一些個人媒體包裝的“取消公攤面積購房者將獲得一筆補償”的說法是嚴重失實的。大家也別再幻想著“天上掉餡餅”的好事了。