今天，說一說融資收緊對樓市的影響，為什么自住買房人和炒房客都越來越難了？

01、第一個大消息，也是好消息

3月LPR再次維持不變，2020年4月以來，已經(jīng)連續(xù)11個月持平

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年3月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

點(diǎn)評：

由于全球疫情拐點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭、全球通脹超預(yù)期，包括美國、中國在內(nèi)都籠罩在加息和收杠桿、回收流動性的預(yù)期之中，2019年疫情以來的全球大放水可能告一段落，這個趨勢基本是確定的，現(xiàn)在最大的不確定性就是什么時候開始真正動手？股市由于擔(dān)心流動性回收，春節(jié)之后已經(jīng)提前做出反應(yīng)，大幅回調(diào)。從前段時間美聯(lián)儲和2月中國金融數(shù)據(jù)來看，為了減少回收流動性對全球資本市場和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇造成過大沖擊，暫時頻頻傳遞維穩(wěn)信號，包括兩會都頻繁釋放保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的信號，相當(dāng)于是穩(wěn)定預(yù)期，安撫市場。

如果說去年4月份之后，市場普遍在預(yù)期什么時候會繼續(xù)降息？下調(diào)LPR？那么在如今這種形勢下，不加息就萬幸了。因此，對于今早人行剛剛發(fā)布的3月份LPR繼續(xù)保持不變的消息，真的可以當(dāng)成“不漲就是利好”來進(jìn)行解讀了。這個時候還指望LPR下降基本是天方夜譚了。所以，要從利好的角度來理解這次LPR11連平的維穩(wěn)用心了。

02、第二個大消息，也是壞消息

房貸利率提前2連漲，首套房貸2個月上漲6BP，二套漲了3BP

融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：

2021年1月：房貸利率創(chuàng)出最低點(diǎn)，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%。

2月之后，房貸利率開始上漲，到3月份已經(jīng)實(shí)現(xiàn)2連漲。在LPR保持不變的情況下，實(shí)際的房貸利率已經(jīng)提前上漲，并且實(shí)現(xiàn)2連漲。

2021年2月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2021年1月20日-2021年2月18日）：全國首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.56%，環(huán)比上漲3BP。

2021年3月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2021年2月20日-2021年3月18日）：全國首套房貸款平均利率為5.28%，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.57%，環(huán)比上漲1BP。

3月份，分城市來看，20城房貸利率環(huán)比上漲，4個城市的漲幅在10BP以上，其中惠州漲幅最大，首二套房貸款利率均環(huán)比上漲26BP；廣州地區(qū)的房貸利率繼續(xù)上調(diào)，首套房貸款平均利率環(huán)比上漲14BP，二套房貸利率環(huán)比上漲6BP。

點(diǎn)評：

雖然LPR11連平維護(hù)市場穩(wěn)定，但是今年以來，人行對所有銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款實(shí)行額度上限控制，導(dǎo)致房貸額度明顯收緊，貸款難、下款時間長成為開年以來困擾樓市的一個核心問題。在這種情況下，銀行優(yōu)選客戶，提高房貸利率就成為必然。

包括首套二套在內(nèi)，房貸利率的提前上漲，無論對于自住買房人還是投資客來說，買房炒房都越來越難了。

其中，首套房的自住買房人再一次被一刀切的調(diào)控政策所誤傷。樓市調(diào)控在打擊投資投機(jī)炒房的同時，向來都是連著剛需一塊割韭菜，這是一刀切粗暴調(diào)控的習(xí)慣性弊端，至少現(xiàn)在看不到解決的希望。

03、第三個大消息，炒房客和部分改善買房人的最大夢魘

嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，嚴(yán)查購房首付資金來源

3月2日，無錫市住建局印發(fā)關(guān)于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知，也明確了對涉嫌經(jīng)營貸挪用購房的違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，《通知》明確嚴(yán)格防范經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個人經(jīng)營貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。

3月12日，人民銀行上海總部制定印發(fā)了《2021年上海信貸政策指引》。其中，在落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控措施方面，《指引》強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)先支持首套剛需自住購房需求，加強(qiáng)個人住房貸款管理，嚴(yán)格審查貸款人個人信息的真實(shí)性，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

3月16日，廣東銀保監(jiān)會下核的銀行機(jī)構(gòu)（不含深圳），通過排查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)流進(jìn)樓市的問題貸款資金2.77億元，920戶。其中，廣州發(fā)現(xiàn)了違規(guī)貸款資金1.47億元。為此，3月19號廣東銀保監(jiān)會，實(shí)施新的貸款指導(dǎo)意見。購房者申請按揭貸款時，需提供首付款賬戶的流水證明。并且規(guī)定，首付款是家庭自有資金，或者父母子女直系親屬自有資金。禁止經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、私人之間的借款、墊資過橋等借款，作為買房首付款資金進(jìn)入樓市。

3月16日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)問題的通知》。《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守金融信貸政策，不得誘導(dǎo)、協(xié)助購房人以“信用貸”“消費(fèi)貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)；進(jìn)行購房意向登記信息核驗(yàn)時，要嚴(yán)格核查首付存款證明。

3月18日，深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行發(fā)布了《關(guān)于轄內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款有關(guān)問題的通報》，《通報》指出了銀行資金違規(guī)流入樓市的三種典型案例。根據(jù)通報，2020年4月以來，深圳銀保監(jiān)局共對轄區(qū)中資商業(yè)銀行15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸全面排查，選取6家銀行集中開展現(xiàn)場檢查，檢查覆蓋率近50%，提前收回了21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計575萬元。深圳銀保監(jiān)局稱，為防范信貸資金違規(guī)流入房市，還要求銀行按季對涉房貸款和信貸資金流向滾動排查，探索大數(shù)據(jù)平臺智能化篩查信貸資金流向。因經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，深圳農(nóng)商行光明支行、平安銀行深圳分行被監(jiān)管點(diǎn)名通報。

3月19日，北京市銀行業(yè)協(xié)會向各會員銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人信貸業(yè)務(wù)管理工作的倡議書》。《倡議書》主要從完善貸款合同約束懲戒條款、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)管理、防范輿情聲譽(yù)風(fēng)險和加強(qiáng)金融消費(fèi)者教育等方面向會員銀行提出倡議，旨在堅決落實(shí)和維護(hù)中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求，防范套取銀行信貸資金以及挪用個人經(jīng)營性貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為。

點(diǎn)評：

監(jiān)管層對銀行經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等進(jìn)行史上最嚴(yán)的大面積排查，是從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市，對炒房客無疑是一個重大打擊。

但是由于部分城市存在一二手房倒掛的新房，不少自住改善買房人為了抓住難得的既改善又投資的機(jī)會，也存在利用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸打新的情況，對于這部分買房人，也是一個打擊。

04、第四個大消息，部分歐美國家已提前加息

全球資產(chǎn)面臨考驗(yàn)，中美何時跟上加息？

近日，俄羅斯、巴西、土耳其三大新興市場宣布加息。隨后，挪威央行表示預(yù)計下半年開始加息，較預(yù)期提前一季度，此舉將使其成為第一個宣布加息的發(fā)達(dá)國家。剩下的一切懸念，就是中美何時開始回收流動性？美聯(lián)儲常用的是加息，中國在加息之外更常用的調(diào)整存款準(zhǔn)備金和資金投放。

如果加息潮在全球蔓延，對于處于高位的全球股市和樓市將是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

根據(jù)凱恩席勒指數(shù)，2020年12月，美國20大城市房價同比上漲10.1%，創(chuàng)下2014年以來的最大升幅。自此，美國房價已經(jīng)超越2007年次貸危機(jī)之前的水平，相比2009年的低谷，接近翻倍。

全球主要國家來看，最近一年左右時間，土耳其、俄羅斯房價漲幅均超20%；美國、英國、加拿大、韓國等國家的房價整體漲幅也超過中國，資產(chǎn)泡沫全面膨脹。

據(jù)媒體報道，2020年，韓國首爾房價首次超過每平方米1200萬韓元（約合7萬元），過去一年間的房價上漲20%，自2017年以來上漲74%。

2020年，土耳其房價漲幅超過20%，位居全球第一，最大城市伊斯坦布爾房價漲幅超過30%，在全球主要城市里位居前列。

點(diǎn)評：

疫情以來，中國強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及嚴(yán)控的房價，在之后全球加息潮中，房價受到的考驗(yàn)可能最為溫和，這是基本面所決定的，而且也要感謝樓市調(diào)控的功勞。

雖然信貸和流動性緩慢收緊也是中國的大勢所趨，樓市也會受到一些考驗(yàn)，但是對于一二線熱點(diǎn)潛力城市而言，依然面臨結(jié)構(gòu)性的升值機(jī)會，中國的大城市化浪潮支撐一二十個一二線熱點(diǎn)潛力城市的樓市還是足足有余的。這些城市的熱點(diǎn)板塊、一二手房倒掛和接近倒掛的新盤，不論自住還是資產(chǎn)配置，依然都是全國乃至全球最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)避風(fēng)港之一。