近些年，商品房銷售中公攤面積、預售等制度變與不變，經常被廣大購房者聊起。今年兩會期間，全國政協委員周世虹提交提案，建議取消商品房預售制度，同時以套內建筑面積計價銷售商品房。
這個提案引發網友熱議，不少人認為取消公攤面積和預售制度確有必要，一時間叫好者甚多。
那么，作為購房者，你怎么看？
電梯房公攤一般超20%
在討論之前，不妨先看看此二者產生的背景。改革開放后，內地商品房銷售模式“師從”香港。為了盡快探索發展福利分房以外的房地產供給模式，內地引入了香港的“樓花”模式，也就是期房預售。當時香港在房屋銷售時使用的建筑面積計算方式，就是將整個項目的建筑面積進行均攤。如此不僅把大樓內的商品房賣了出去，也解決了整個小區的電梯、樓梯、過道、變電室、設備間等公共部分找不到賣家的問題。于是，公攤面積就產生了。
我國現行的《商品房銷售管理辦法》規定：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。
依據2000年開始實施的《房產測量規范》來看，公攤面積是這樣界定的：公攤建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。 它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。從這邏輯講，樓下保安亭也算是你家的房。并且，和公共建筑之間的隔墻，以及水平投射的外墻(包括山墻)面積的一半，也算是公攤。
如何算出公攤呢？第一步算分攤系數，用總公用面積除以總套內建筑面積可得。第二步，用分攤系數乘以套內建筑面積，就可以得出你買的房子公攤面積有多少。一般而言，不帶電梯的多層商品房公攤面積為10%~15%；高層電梯房為22%~28%；一些辦公室或商店的公攤面積會更高。
最簡單的辦法，購房者可以在售樓部詢問公攤系數，和心儀的房源面積乘一下，就知道實際入住公攤面積會占去多少。不過，置業顧問的數據也許并不準確。
取消公攤和預售常被提起
相對于預售，公攤這事兒一有風吹草動就更容易引發熱議。這是因為公攤面積并不“透明”。目前尚無哪部法律規定公攤應該在什么范圍內。購房者更無足夠的知識儲備和時間精力去考證到底公攤被算了多少、與合同是不是有出入。
目前，公攤面積還僅僅是一個行業內的計算規則，購房者并沒有什么話語權。事實上，公攤面積大讓購房者受委屈的事兒并不少。網絡上隨便搜索就能看到一堆圍繞公攤發生的購房糾紛。花大價錢買房子，合同上面積是120平方米，實際入住可使用面積還不到100平方米，剩下的全是公攤。面積以“肉眼可見”的方式“縮水”了，想想就憋屈，這是廣大購房者對公攤面積耿耿于懷的原因。
在實際入住過程中，如果有業主或機構占用了架空層、頂樓、樓道、設備間等公攤部分，大多數業主都會怒火中燒，感覺自己花大價錢買來的公共面積被占用了，矛盾產生在所難免。并且，在依據建筑面積征收取暖費等稅費的時候，也會出現加征的情況。還有人擔心萬一以后征收房產稅了，也要算上公攤面積。
商品房預售制、公攤面積、土地批租制，堪稱香港房地產的三大發明。在特定的歷史階段，采用公攤面積和預售制度旨在解決房地產開發企業資金不足的問題，以加快城市化進程。不過，香港已經在2013年出臺新規，要求房地產交易需以“實用面積”作為計價標準。至此，公攤面積退出了香港樓市的江湖。
近些年來，內地不乏取消公攤面積和預售制的聲音。2019年兩會期間，人大代表林燚就曾經表示：建議取消公攤面積和商品房預售制，與國際接軌。2020年5月22日，人大代表劉廷安參加兩會時表示：老百姓在公攤面積上花的錢，確實很“冤”。
今年兩會期間，全國政協委員周世虹提交提案，建議實行商品房現房銷售制度，同時以套內建筑面積計價銷售商品房。“商品房預售制度已弊大于利，改商品房預售為現售已經水到渠成。”周世虹表示，商品房預售制度，開發商將經營成本和經營風險轉嫁給了購房者。周世虹認為，目前我國房地產開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。
改變需要配套政策支持
總的來說，“以套內使用面積進行交易”的做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導向。
重慶早在2002年就取消“公攤面積”，要求商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據。不過，業內人士認為，重慶新規流于表面，新房銷售一般會標明套內均價及建筑面積均價，但總價是一樣的；二手房則多以包含的建筑面積計價，與其他城市沒有明顯區別。
此外，2019年住建部公布的《住宅項目規范（征求意見稿）》提到，“住宅交易應按照套內面積來計算”，但這只是征求意見稿，并未正式發布實行，也沒有配套的細則出臺。
目前已經有部分地區在推進公攤面積改革。例如廣州在2018年就明確要求了“消防樓梯、電梯配套設施用房等”不得納入容積率面積中。
因此，要改變現狀，還需要更深層次的籌謀。
“政策層面和業內對是否取消公攤仍未達成共識，猜測這是這個問題遲遲未有后續動作的原因。”業內人士告訴記者，“總的來說，取消公攤有利有弊，但在沒有相對完善的法律法規的情況下貿然改變，很可能最后傷害的還是購房者的利益。羊毛畢竟還是出在羊身上。”打個比方，若開發商在蓄客時以建筑面積（含公攤）來宣傳，定價1萬元/平方米；在簽合同的時候卻以套內面積（無公攤）來計價，定價1.5萬元/平方米。宣傳推廣時看起來物美價也美，但實際購買時整套房子的價格是不變的，還給購房者帶來計算上的困擾，加劇了不透明，走上了重慶的老路子。
還有業者認為，當下堅持要取消公攤的多為“無房一族”，他們希望通過取消公攤來“少花冤枉錢”。矛盾的是，他們還要擔心，改變計算規則后是否會帶來房價的變相上漲。但“有房一族”更看重“改成實際使用面積交易后，當年多花的公攤錢誰來賠”這樣的現實問題，畢竟有房本的人都不愿意眼見房子落價、資產縮水。
而對于開發商來說，取消公攤將給他們帶來前所未有的巨大挑戰。若再同時取消預售制度，開發商或將面臨更大的前期融資壓力、更長的資金回籠周期、更劇烈的市場洗牌。這是當下一些靠預售這些游戲規則高負債、高周轉的開發商難以承受的。不難推測，一些急于回本的開發商很可能會收窄公共空間、簡配公共設施并盡力壓縮建設成本，以此來對沖風險。而這對購房者來說，是不利的。
還有人認為，相比取消公攤，更有實際意義的是取消預售制度。比如海南2020年出臺新規，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。雖說短時間內市面上房源減少了，但是一旦供求恢復、市場平穩，就可以從根本上解決爛尾樓傷民問題。
■記者 張 晗
