樓市調控正當時，而且絕大多數城市的房地產市場也已逐步回歸穩定態勢。國家智囊仇保興認為，這才是樓市應有的健康理性的發展勢頭，倘若未來調控常態化，5年內房價都不會再起大變化。

不僅如此，他更隱晦暗示，我國樓市存在很嚴重的投機和泡沫——遏制房地產投機炒作和燙平樓市泡沫是“一項長期而又艱巨的任務”。冰凍三尺非一日之寒，事實上房地產泡沫的形成更是由來已久。

對于國家智囊的言論，顯然有人不服氣。近日就有房地產專家站出來維護房地產的支柱地位，為房價繼續上漲代言。該專家公開發表言論稱，5年內全國住房均價會漲到2萬元時代，即在現有的基礎上再上漲100%。

須知，今年9月份，我國城鎮地區住房均價首次進入“萬元時代”。理由有三個：1、未來5年將有不少于5000萬農村人進城；2、國人的投資買房熱情5年內難消散，有錢還是會投入到樓市中；3、絕大多數城市無法擺脫對房地產的高度依賴。

“力挺”房地產的專家還有北師大教授董藩。公開資料顯示，過去11個月，董教授曾經三次公開發文建言，“應該全面放開限購”。因為在他看來，只有對經濟貢獻高達40%的房地產才能救中國經濟。對于現如今的房地產，董教授不僅不認為存在泡沫，更覺得現在的房價水平不算高。

無獨有偶，北大經濟學院院長、教授董志勇不久前在2020年金融街論壇年會上更直言不諱表示，“不要任何時候都污名中國的房地產市場，因為房地產市場仍然是未來經濟發展的一個重要支柱，他們有很多困難，但目前為止個人覺得并沒有泡沫。”

何為泡沫？百度百科里解釋，泡沫的引申意思是比喻某一事物所存在的表面上繁榮、興旺而實際上虛浮不實的成分。如泡沫經濟，是指因投機交易極度活躍，金融證券、房地產等的市場價格脫離實際價值大幅上漲，造成表面繁榮的經濟現象。簡單來說就是價格脫離價值。

房地產到底有沒有泡沫？答案是非常明確的：有，而且泡沫不小。

首先，央行原副行長吳曉靈就曾經直言告誡過，“在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。”

這話釋放了兩層含義：其一、我國房地產市場存在泡沫，且我們一直在泡沫中狂歡；其二、狂歡之后，就是大潮退去，大潮退去就知道誰在裸泳。所以，提前做好準備是我們每個人接下來都不得不面對的現實。

其次，衡量一座城市的房地產市場是否有泡沫，其實有三個國際慣用的指標：房價收入比、房價租售比和住房空置率。我們接下來將逐一分析：

房價收入比：報告顯示，全國重點50個大中城市，房價收入比數值在國際合理值區間的僅有長沙一城。其余49城都超出了合理范圍。這意味著，在我國98%的受監測城市房價收入比都是不合理的。

拿房價收入比指39的深圳來說，這意味著普通工薪族在深圳買房需要不吃不喝奮斗39年。所以，從房價收入比數據來看，全國大中城市中普遍都有泡沫，尤其是四大一線城市和東南沿海強一線及強省會城市，泡沫更甚；

房價租售比：租售比是房屋租金和售價的比例，是每個月的租金和房屋總價的比值，其比值越高，說明房價中的需求越大，也可以理解成“租金回報率”。

通過“房價租售比”這一數據可以看出租金與房價之間的差距是否合理，也是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據。按照國際的標準，合理的租售比在1:250以內。

地產大佬潘石屹2018年就警告過，我國正常的租金回報率應該是6%-7%，但連一線城市的真實租金回報率都最高不超過2%，這樣持續下去是非常危險的。

無獨有偶，今年8月份，住房大數據項目組組長鄒琳華也表達了類似觀點，上半年全國重點大中城市，房價微漲，但是租金卻下跌幅度很大，按照一般的分析邏輯，這表明房地產泡沫風險在增加。尤其是深圳、杭州、南京等地，風險已達最高警戒線。

住房空置率：過去二十年，全國房價平均上漲了近5倍，一線漲幅超過30倍。沒有那種資產的漲幅能和房地產比肩。而且2019年商品住宅銷售額，是2000年的43倍。

但GDP總量僅僅是當年的10倍。結論很清楚：過去這些年，房地產的投資增速一直在大幅度上漲。且遠遠超過了經濟自身的增速。

不僅如此，我國住房空置率更是跟著水漲船高，要知道這可是衡量一個國家樓市是否有泡沫的最主要依據之一。

很不幸，我國絕大多數城市的房屋空置率也已經遠遠超過國家臨界點——住房空置率的國際合理值是5%左右，但根據西南財經大學2019年底公布的調查數據顯示，我國城鎮地區住房空置率（2017年）超2成，空置率數據在21%-24%之間。其中城鎮地區商品房空置率高達26.6%。尤其是三四線城市，房屋空置率或高達30%-40%。

綜上所述，說我國房地產沒有泡沫，那就是赤裸裸的自欺欺人。事實上，不久前就有權威機構研究認為，房地產牛市的重要支撐力，如經濟增長、家庭收入、人口利好等，都已出現放緩趨勢，并將持續。

基于此，我們認為，未來不再是經濟嚴重依賴于房地產，而是房地產開始對經濟“拖累”效應明顯。換言之就是，房地產行業的發展總體上對經濟已經“弊大于利”。

再直白點說就是，歷經一二十年的高歌猛進發展之后，我們的房地產市場確實需要踩踩剎車，適當降降溫了。否則，央行原副行長吳曉靈的告誡，只會加快到來。