昨日,北京市政府發(fā)布通知稱,從本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目,一律禁止分層、分單元以“酒店式公寓”名目作為住宅銷售。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“商改住”項(xiàng)目在廣州也很普遍,且一些樓盤披著住宅的外衣在出售“商改住”項(xiàng)目。

　　按產(chǎn)權(quán)年限來確定

　　在廣州，“商改住”項(xiàng)目一般都冠以“公寓”或者“酒店式公寓”的名稱。但是單從名稱上并不能完全確定。

　　一些“公寓”項(xiàng)目可能是純住宅物業(yè),如位于天河的萬菱君臨國(guó)際公寓。也有一些并不標(biāo)明“公寓”或者“酒店式公寓”的項(xiàng)目實(shí)質(zhì)卻是“商改住”項(xiàng)目,如位于大學(xué)城的新樓盤——大學(xué)時(shí)光。

　　此外,即使同是“商改住”項(xiàng)目,使用年限也有所不同,如位于海珠區(qū)的達(dá)鏢國(guó)際,產(chǎn)權(quán)為50年,珠江新城的富力國(guó)際公館的產(chǎn)權(quán)卻只有40年。

　　興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝告訴記者,項(xiàng)目到底是“酒店式公寓”還是“商改住”項(xiàng)目,主要還是看產(chǎn)權(quán)年限,那些產(chǎn)權(quán)為40年或者50年的住宅項(xiàng)目一般都是“商改住”。

　　“商改住”藏三大風(fēng)險(xiǎn)

　　“商改住”對(duì)于買家來說具有一定的風(fēng)險(xiǎn),朱輝估計(jì),短期內(nèi)廣州肯定不會(huì)追隨北京的步伐來限制“酒店式公寓”或者“商改住”項(xiàng)目,因此主要還是要靠買家自己來衡量其中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“商改住”項(xiàng)目除了產(chǎn)權(quán)較短之外,還潛藏著三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先,“商改住”項(xiàng)目往往都不帶學(xué)位,因此那些以買學(xué)位為目的的購房者一定要規(guī)避這樣的項(xiàng)目。另一方面,“商改住”項(xiàng)目的水、電費(fèi)往往都是按照商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)來收取,如某酒店式公寓的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是民用水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的2倍。此外,一些號(hào)稱商住兩用的“商改住”項(xiàng)目的管理費(fèi)也會(huì)比較高,位于大學(xué)城的一個(gè)“商改住”項(xiàng)目管理費(fèi)要2.5元/平方米/月。

　　除了這些非常明顯的風(fēng)險(xiǎn)之外，朱輝還告訴記者，購買這種“商改住”項(xiàng)目的往往是投資者，基本上都不是長(zhǎng)期持有，因此需要考慮轉(zhuǎn)手的問題。首先這種“商改住”項(xiàng)目接盤的買家肯定要比住宅少，市場(chǎng)并不活躍，一旦房?jī)r(jià)下跌，出手的難度會(huì)很大。此外，這種“商改住”的物業(yè)在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用物業(yè)來計(jì)算，商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的契稅要3%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。

　　投資分析

　　投資“商改住”應(yīng)

　　關(guān)注出租回報(bào)率

　　很多“商改住”項(xiàng)目被定位為投資型公寓，買家收房之后可以立即出租，每月都可以獲得不菲的租金，如果房?jī)r(jià)上漲又可以賣出獲利。

　　因此買家在投資之前一定要衡量該房源的出租回報(bào)率，只要出租回報(bào)率夠高，無論是高水電費(fèi)還是高管理費(fèi)，都可以轉(zhuǎn)嫁給租客來承擔(dān)。

　　首先該項(xiàng)目所屬的區(qū)域要比較繁華，此外還要求租客的承受能力比較高。這類公寓大部分單價(jià)在20000元/平方米以上，40平方米的單房投入成本高達(dá)80萬元，按照5%的年出租回報(bào)率計(jì)算，每月租金也要3000多元。

　　專家表示，這樣的區(qū)域主要分布在天河北路、體育中心、花園酒店附近。珠江新城是具有潛力的區(qū)域，但是現(xiàn)在該區(qū)域出租房源供應(yīng)量較大，出租回報(bào)率暫時(shí)還比較低。

　　禁“商改住”不會(huì)影響樓價(jià)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“商改住”項(xiàng)目大多是小戶型單位,禁止該類項(xiàng)目后可能導(dǎo)致廣州中小戶型單位稀缺現(xiàn)象,進(jìn)而推動(dòng)該類房源的價(jià)格。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰卻認(rèn)為,目前廣州市場(chǎng)中小戶型單位供應(yīng)還算充足;特別是在2006年年中后建設(shè)的小戶型比例大幅增加，禁“商改住”不會(huì)影響樓價(jià)。(記者陳芳)