小課堂 | 二手房交易費用知多少

買房是人生大事，涉及金額巨大，在實際交易過程中，除了購房款以外，還產生了如中介費、稅費、銀行利息等諸多的額外支出，也就是我們所謂的“交易成本”。當前市場上絕大多數的二手房交易都是通過中介機構成交，如果某些中介機構動了歪心思，利用交易過程的信息差，巧立名目收取費用，將大大增加買賣雙方的交易成本。

今天小編就帶大家一起了解一下，我們所謂的“交易成本”到底有哪些呢？下面以林女士為例，為大家講解。

林女士家庭目前在薌城區有一套房，她計劃在龍文區再購買一套面積80平方米，總價在100萬二手房。除購房款外，林女士買房時還需要支付哪些費用呢？

稅費

在當前二手住房的交易過程中，需要實際繳納的稅種有契稅、增值稅及個人所得稅三種；如果是二手店面等商業性質的房屋，還會涉及到土地增值稅。

01、契稅

結合當前的稅收政策，個人購買首套家庭住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅；

個人購買家庭第三套及以上住房的，按3%征收契稅。按現有的政策明確區分薌城區、龍文區為獨立的首套房、改善性住房認定區域范圍。因此，林女士可以享受龍文區首套房1%的稅率優惠，也就是征收1萬元。

02、增值稅

個人轉讓住房的，以轉讓價格為計稅依據，一般由賣方繳交。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。其中值得注意的是“滿二或滿五”，不以產權證附記時間為準，以產權證首頁發證日期或者完稅證明時間孰先原則。

03、個人所得稅

我市計算個人所得稅實行核定征稅，一般由賣方繳納。（合同中若約定為買房繳納的按合同約定執行）個人所得稅計算方法有兩種。一種是交易差額的20%，其中差額=計稅價格-原值-相關稅費-合理費用，第二種比較簡單，計稅價格×2%。

今年繼續延用《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第28號）規定，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。林女士如果今年在賣掉薌城區的房產后購買新建商品房，賣掉的薌城區的房產已繳納的個人所得稅可以返還。

貸款利率

我市住房商業貸款實行“認房不認貸”政策，“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在本市購買商品住房申請貸款時，家庭成員在新購商品住房屬地無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

按照現有政策，林女士即使在薌城區已有住房，到龍文區新購買住房仍可認定為首套。以等額本息30年期貸款額100萬為例，首套的月還款額為4434.81元，第二套的月還款額為4861.03元。每個月可減少貸款支出426.22元，利息總額可節省約15.4萬元。

自主交易

為促進個人自主交易，降低交易成本，漳州市住建局搭建了租售一體化平臺，為廣大群眾提供了一個正規、便捷、公開、透明的房源發布渠道。

房東可通過平臺核驗自己名下的房屋，取得房源核驗碼并在平臺發布房屋的租售信息；客戶可通過掃描房源核驗二維碼實時了解發布房源的狀態，避免遇到被抵押、查封等限制狀態的房屋導致交易失敗。

交易雙方可通過平臺房源預留的聯系方式進行溝通，達成交易意向后可以通過平臺發起《漳州市存量房買賣合同》和《漳州市房屋租賃合同》的網簽備案手續，并通過存量房交易資金監管模塊保障交易資金的安全。

來源：漳州市住建局 市局交易科、市場科 周黃虹 馬駿凌