提醒:經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是設(shè)立中介機(jī)構(gòu)和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文書,不能對委托人設(shè)定必須簽訂買賣合同的義務(wù),房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同,取決于雙方能否對買賣條件達(dá)成意向一致,如果中介機(jī)構(gòu)設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買賣合同期限的購房人有權(quán)予以拒絕。

　　陷阱之二:“意向金”、“誠意金”、“訂金”、“定金”

　　買方相中中介公司某處房源,中介公司在與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠意、訂)金協(xié)議書》中要求買方支付一定數(shù)額的意向(誠意、訂)金“以示購買誠意”,爾后將買方的意向(誠意、訂)金作為向出售人交涉的憑據(jù),這種經(jīng)營行為在許多中介公司的普遍采用。正規(guī)的中介公司會在合同條款中,明確將意向(誠意、訂)金與定金區(qū)分開來,明確意向(誠意、訂)金的處理方式(這點(diǎn)買方一定要看清),明確何種情況下可退,何種情況下轉(zhuǎn)為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠意、訂)金的處理方式,模糊與定金的概念。一旦交易不成,也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者,直接給買方開據(jù)“定金收據(jù)”。

　　提醒:意向(誠意、訂)金本來是可退的,它應(yīng)該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣人的。應(yīng)該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠意、訂)金協(xié)議書》后,一定要看清你付給中介公司的意向(誠意、訂)金下一步的去向,到什么階段會轉(zhuǎn)為定金。對中介公司的合同條款你是否接受,如不接受,有何修改,均可與中介公司作重新約定。

　　陷阱之三:“看房確認(rèn)書”

　　客戶看房,若中介堅持要簽消費(fèi)者簽下“看房確認(rèn)書”,有可能被中介用作訴訟證據(jù)。案例:張女士陪老母買房,相中了某小區(qū),條件是光線好,噪音小的房。當(dāng)天在某中介看兩套房均不滿意。中介說朋友處有套符合條件的房要賣,80余平,要64萬,張女士覺得價格太高,未果。幾天之后,中介給其老母打電話,聲稱可以少一點(diǎn),讓交錢訂下,否則就沒有了。老人說還沒有看房呀,中介說交了錢對方才給鑰匙,才能看房。于是老人交了2萬元所謂定金,寫下了定金收條。次日老人和張女士看房后大失所望。開始中介說房主把錢拿走了要商量,之后以“看房確認(rèn)書”且有老人的簽名為由拒絕退還的定金。

　　提醒:中介帶客戶看房不收看房費(fèi),這是我市物價局的規(guī)定,從2009年就開始執(zhí)行。但有的中介利用人們的不防備,以為業(yè)務(wù)人員計算工作量為由,要客戶在“看房確認(rèn)書”上簽字,為以后的矛盾,埋下伏筆。以后一旦發(fā)生糾紛,就會以你已看房確認(rèn),付有定金構(gòu)成所謂的證據(jù)鏈。顯然,中介是故意偷換概念,把看房確認(rèn)和定房確認(rèn)混為一談,為自己不退“定金”尋找理由。

　　如何防范中介陷阱.

　　1、了解政策和服務(wù)陷阱。購房前,消費(fèi)者應(yīng)先了解國家最新的房產(chǎn)調(diào)控政策和行業(yè)消費(fèi)陷阱,包括稅費(fèi)、信貸、購房條件,主動了解房產(chǎn)交易形勢,避免被不良中介忽悠和誤導(dǎo)。尤其是對產(chǎn)權(quán)等對個人有重大影響的事項,建議親自到相關(guān)部門予以確認(rèn)。

　　2、買房下定金需謹(jǐn)慎。定金是支付給賣方的,并非中介公司,即使中介公司代收,也必須要求中介出示賣方委托收定的委托書,千萬不要把定金等前期費(fèi)用轉(zhuǎn)進(jìn)經(jīng)紀(jì)人的私人賬戶。同時,約定退定條款,對“誠意金”等名目的預(yù)收款,建議約定“誠意金交易失敗可退”的條款以保障自身權(quán)益。

　　3、簽訂規(guī)范合同。所有細(xì)節(jié)及特殊約定必須書面寫進(jìn)合同,并明確買賣和中介三方權(quán)利和義務(wù)。

　　4、交易必須恪守誠信守法的原則。中介和買賣雙方應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行房屋交易,消費(fèi)者不要為了促成交易,輕信中介提出的“變通”做法,默許違法偽造資料或?yàn)槠湫袨樘峁┍憷麠l件。最終不僅房產(chǎn)交易不成,還得為“變通”違法違規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和損失。

　　5、購買商品房,要查看五證兩書:國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工設(shè)施工許可證、商品房預(yù)售許可證。兩書:住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。對上述證書不全的項目,應(yīng)拒絕購買,否則,消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保障。

　　6、購買商品房,有的開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購、交納誠意金等形式變相預(yù)售商品房,同樣不受法律保護(hù)。

　　簽訂中介委托合同的注意事項

　　1、要求查驗(yàn)賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)證。對一時拿不出房屋產(chǎn)權(quán)證書(如原產(chǎn)權(quán)人按揭購房還未還清銀行貸款),得問清中介機(jī)構(gòu)如何還貸領(lǐng)證,自己是否接受,并在簽訂中介委托合同中明確時限和違約責(zé)任。

　　2、合同條款要仔細(xì)閱讀。在簽訂房屋購買意向書、房屋買賣定金協(xié)議等房地產(chǎn)中介委托(服務(wù))合同,特別是涉及到三方條款的問題時,由于各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)使用的中介委托(服務(wù))合同不盡相同,一些不平等條款,購房者應(yīng)特別注意。

　　3、要主張自己的權(quán)利。不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里,購房時需對這些補(bǔ)充協(xié)議加倍小心;自己的主張須通過合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里加以明確。不要相信中介人員的所有口頭承諾,必須將口頭的東西變成文字條款。

　　4、合同條款遇到不清楚的地方,應(yīng)多請教專業(yè)人士或法律人士。很多老人不懂法律法規(guī)和政策,簽約付款容易上當(dāng)受騙。

　　5、保存好購房的各種書面材料,若是復(fù)印件則要求對方加蓋機(jī)構(gòu)印章。

　　6、付款必須讓中介出具正式發(fā)票或正規(guī)收據(jù),須有機(jī)構(gòu)的印章和經(jīng)辦人的簽字,切忌打白條。

　　7、房地產(chǎn)中介委托(服務(wù))合同,要有具有執(zhí)業(yè)資格的經(jīng)紀(jì)人簽字并加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的印章。

　　如何選擇或鑒別合法的中介機(jī)構(gòu).

　　1、要查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具有工商行政管理部門核發(fā)的“營業(yè)執(zhí)照”,稅務(wù)管理部門核發(fā)的“稅務(wù)登記證”。

　　2、要查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否在房地產(chǎn)行政管理部門登記備案,是否取得“西安市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書”(下一步將改為“中介機(jī)構(gòu)備案證明”),盡量選擇具有品牌和規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)。

　　3、要查驗(yàn)為您服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人是否取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。

　　4、查詢房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)和經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格證書,可登錄房屋管理政務(wù)網(wǎng)通過以下路徑查詢:政務(wù)公開——業(yè)務(wù)信息——在線查詢。輸入關(guān)鍵字,點(diǎn)擊“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)”、“崗位證書”即可分別實(shí)現(xiàn)模糊查詢。