長期以來，我國住房租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后于住房交易市場，導(dǎo)致部分住房租賃需求向住房交易市場轉(zhuǎn)移，以及住房交易需求前移，增加了房價上漲的壓力。按照生命周期理論，購買自有住房的最佳時機應(yīng)在30歲-40歲之間。通常這一階段的群體，積累了相對雄厚的財力，可以一次性付款或分期付款購買住房。而在這之前，通常需要通過租賃解決住房需求。特別是年輕人大學(xué)畢業(yè)后，收入相對較低，事業(yè)也不穩(wěn)定，選擇租賃住房則是比較理性的選擇。但在我國，年輕人購房的比例較高，30歲-40歲的群體選擇進(jìn)行改善性購買的比例較高。在這樣的需求結(jié)構(gòu)下，住房相對供不應(yīng)求，推動房價快速上漲。

    造成住房租賃需求向住房交易需求轉(zhuǎn)移的主要原因是我國的住房租賃市場發(fā)展滯后于城鎮(zhèn)化進(jìn)程。從各國經(jīng)驗看，住房租賃市場成為解決居民住房需求的重要途徑。德國的住房租賃比例達(dá)到58%，英國倫敦的租房比例約為40%，日本租房結(jié)婚者比例高達(dá)67.1%。但在我國，按照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2011年9月，我國的住房自有率超過80%。

    目前，住房租賃市場主要存在以下幾個問題：

    一是對租賃權(quán)益的保護還不到位。總體看，出租方的話語權(quán)要大于承租方。我國租賃雙方對租賃合同的法律效力缺少應(yīng)有的尊重，特別是在合同期內(nèi)，出租方存在上調(diào)房屋租金、縮短租期、不按合同履約等行為。

    二是大多數(shù)的住房租賃交易沒有向政府進(jìn)行備案登記。無論是出租方逃避稅收監(jiān)管，還是承租方降低成本，目前市場上的住房租賃交易大多沒有向政府相關(guān)部門進(jìn)行備案。這樣使租賃權(quán)益難以得到法律保障，政府也無法了解市場租賃需求的真實規(guī)模。

    三是租期相對較短。通常市場上住房租賃合同期限較短，適合于流動性較強的人群，但不利于結(jié)婚人群居住。

    四是租金上漲過快。在房價的快速上漲背景下，住房租賃交易價格也出現(xiàn)快速上漲。目前，北京、上海等熱點城市的住房租賃價格大多在3000元以上。

    因此，需要進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場。首先，需要在法律層面，對住房租賃行為進(jìn)行規(guī)范，逐步將全社會的住房租賃全部納入監(jiān)管。從而為政府調(diào)控住房需求奠定基礎(chǔ)。其次，要加強對租賃合同交易的規(guī)范。通過法律規(guī)定，強化對承租、出租雙方的權(quán)益保護。第三，在尊重市場主體意愿的前提下，采取稅收政策對房租進(jìn)行調(diào)控。比如，對明顯高出合理水平的租金適用相對較高的稅率，抑制房租過快上漲。正如溫總理所說，“人人要有住處，可以買房，也可以租房，但租房的價格也要合理。”